Для большинства граждан льготная ипотека стала единственным доступным инструментом для покупки собственного жилья в Казахстане. Причина простая – цены на квартиры растут значительно быстрее доходов населения. Поэтому количество желающих взять ипотеку по итогам первого полугодия сократилось на 13,4%. Рост ипотечного рынка пока удается сохранить в основном благодаря льготным программам. Об этом говорится в обзоре Аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана (АФК)
За первые шесть месяцев года казахстанцы подали 419 тыс. ипотечных заявок. Это на 13,4% меньше, чем годом ранее. Особенно тяжелым оказался первый квартал – количество заявок тогда рухнуло почти на 21% по сравнению с предыдущим кварталом.
Квартиры дорожают, доходы практически не растут
Главная проблема – разрыв между стоимостью жилья и доходами населения. За год квартиры на первичном рынке подорожали на 15,5%, а на вторичном – на 11,8%. Реальные денежные доходы населения за это же время выросли всего на 0,1%.
Жилье становится дороже гораздо быстрее, чем растет покупательная способность граждан. Для потенциального покупателя это означает сразу две проблемы: требуется больший первоначальный взнос, а размер необходимого ипотечного кредита увеличивается. Поэтому даже при наличии желания купить квартиру далеко не каждый может соответствовать требованиям банка.
Частично нехватку собственных средств компенсируют деньги из ЕНПФ. Объем пенсионных накоплений, направленных на жилищные цели, за год вырос на 59% – до 407,5 млрд тенге. Но это скорее показывает масштаб проблемы: людям приходится активнее использовать накопления, чтобы компенсировать рост стоимости жилья.
Льготная ипотека тянет рынок в Казахстане
Единственным вариантом для покупки собственного жилья в Казахстане остается льготная ипотека. Выдачи Отбасы банка выросли на 32,8%, достигнув 916,7 млрд тенге. Одновременно объем рыночной ипотеки банков второго уровня сократился на 39% – до 161,5 млрд тенге.
«Количество заявок остается ниже прошлогоднего уровня, тогда как рост выдач практически полностью формируется за счет Отбасы Банка и льготных механизмов. Одновременно объем классической ипотеки БВУ продолжает сокращаться, а ее доля в новых выдачах опустилась до 14,3%», – говорится в отчете.
Льготные программы пока позволяют сохранять среднюю стоимость ипотечного кредита на уровне около 10%. Это существенно ниже рыночных условий: базовая ставка большую часть первого полугодия находилась на уровне 18%.
Поэтому статистика по средней ставке ипотеки сегодня не совсем отражает реальную стоимость жилья в кредит для тех, кто не попадает под льготные программы. При дорогом рыночном финансировании обычная ипотека становится слишком тяжелой для значительной части покупателей.
«В III квартале ожидается дальнейшее восстановление спроса на фоне расширения льготных программ и партнерских инициатив с застройщиками. Однако при сохранении высокой стоимости рыночного фондирования рост, вероятно, продолжит концентрироваться в льготном и ЖСС-сегментах», – говорится в документе.
Ипотечные кредиты становятся крупнее
Средняя сумма ипотечного кредита выросла до 12,4 млн тенге. Рост пока небольшой – 2,5%, но структура займов показывает более заметную тенденцию: казахстанцы все чаще вынуждены брать крупные кредиты.
Доля ипотек на сумму свыше 20 млн тенге выросла с 31,4% до 39,6%. А доля кредитов до 10 млн тенге, наоборот, сократилась с 20,7% до 16,5%.
Это вполне логичный результат подорожания недвижимости: чтобы купить квартиру, теперь приходится занимать больше.
Но принципиальная проблема никуда не исчезает: жилье дорожает значительно быстрее доходов населения. Поэтому рост ипотечного рынка все больше зависит не от того, что квартиры стали доступнее для граждан, а от расширения льготного финансирования, пишут специалисты АФК.
Если эта тенденция сохранится, обычная рыночная ипотека будет занимать все меньшую часть рынка, а возможность купить жилье в кредит будет все сильнее зависеть от того, сможет ли покупатель попасть под льготную программу.
Читайте по теме. Почему Отбасы банк прекратил прием заявок по ипотеке «Ұмай» в день запуска
